Инвестиции в недвижимость Испании

Май 24, 2020 by CFOCAFE in Журнал

Испания — это страна, характеризующаяся высокой формальной и материальной сложностью, в основном из-за своего особого государственного устройства и территориального деления. В этом контексте важно предвидеть возможные сценарии, а также обязательства, которые могут возникнуть для нерезидентов, которые намерены инвестировать в недвижимость в Испании. Все это всегда с учетом высоких штрафов, за нарушения налоговых обязательств.

Авторы:

Rafael Villena, Partner Head of International Taxation Department
Hripsime Avetisyan, Manager International Taxation Department
Daniel López, Manager International Taxation Department

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

> IVA: Налог на добавленную стоимость.
> ITP: Налог на переход собственности.
> AJD: Налог на документальные юридические действия.
> IBI: Ежегодный муниципальный налог на недвижимость.
> IRNR: Налог на доходы нерезидентов.
> IP: Налог на имущество.
> Налог на прирост земельной стоимости
> ISD: Налог на наследство и дарение.

ИММИГРАЦИЯ

1) NIE (идентификационный номер иностранца)

Заявление на получение идентификационного номера для иностранцев является первым шагом, который любой иностранец, как граждане ЕС / ЕЭЗ, так и граждане третьих стран, которые имеют какой-либо экономический интерес в Испании, должен неизбежно выполнить.

Любое физическое лицо, которое имеет экономические, профессиональные или социальные интересы в Испании, должен запросить NIE. В зависимости от того, находитесь ли вы в Испании или за границей, вы должны запросить ее в консульских учреждениях Испании, расположенных за границей, или в Главном управлении полиции Испании.

2) Золотая виза (Golden Visa)

Существует также возможность получения визы на жительство для инвесторов, известной как GOLDEN VISA, в следующих случаях:

а) Начальные инвестиции со стоимостью, равной или большей, чем:

€ 2M в государственных долговых ценных бумагах Испании, или
€ 1M в виде акций или социальных акций испанских компаний с реальной деловой активностью, или
€ 1M в инвестиционных фондах, созданных в Испании.
€ 1M в банковских депозитах в испанских финансовых учреждениях (сумма должна оставаться на балансе на время всего действия Golden Visa).

б) Приобретение недвижимости в Испании с инвестиционной стоимостью, равной или превышающей 500 000 евро для каждого заявителя.

в) Бизнес-проект инновационного характера на территории Испании.

Допускается также совершение инвестиций через юридическое лицо.

Общие требования:

Выполнение инвестиционных требований Закона
Отсутствие судимости и факта уголовного преследования;
Наличие государственной или частной медицинской страховки страховой компании, аккредитованной на территории Испании;
Наличие достаточных средств для заявителя и членов его семьи, запрашивающих получение вида на жительство в Испании, для — обеспечения расходов на проживание.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

1) Покупка недвижимости

i. IVA: Основной налог при покупке на первичном рынке, 10%.
ii. ITP: Основной налог при покупке на вторичном рынке, 6%-11% (зависит от автономной области, в которой находится приобретаемое жилье).
iii. AJD: Налог на документальные юридические действия 0,5%-1,5%. Общая сумма налогов и расходов (Нотариальные расходы, Регистрационные расходы Расходы на управляющую компанию), которую несет покупатель, приобретая недвижимость, составляет в среднем 10–15% от общей стоимости.

2) Содержание недвижимости

i. IBI: Ежегодный муниципальный налог на недвижимость — 0,4%-1,1% от кадастровой стоимости.

ii. IRNR:

a) Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов, которые сдают объект в аренду (Ежеквартальный налоговый платеж):

Резиденты третьих стран: Налогооблагаемая база составляет полную сумму арендной платы, без возможности вычета понесенных расходов. Налоговая ставка: 24%
Резиденты ЕС/ЕЭЗ: Налогооблагаемая база составляет полную сумму арендной платы, имеют право вычета расходов. Налоговая ставка: 19%
Вмененный доход от жилой недвижимости для личного пользования 24% от 2% ili 1,1% кадастровой стоимости.
Резиденты ЕС/ЕЭЗ: Вмененный доход от жилой недвижимости для личного пользования 19% от 2% 1,1% кадастровой
стоимости.

b) Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов, которые не сдают объект в аренду (Ежегодная уплата налога): Вмененный доход от жилой недвижимости для личного пользования 24% для резидентов третьих стран, и 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ, от 2% или 1,1% кадастровой стоимости.

iii. Налог на имущество (IP) (Ежегодный платеж): Налог на имущество физических лиц в Испании попадает под действие Конвенции об избежании двойного налогообложения, подписанной между Испанией и Россией 16 декабря 1998 года. Начинаясь с 0,2 % до максимальной 3,75% (зависит от автономной области, в которой находится приобретаемое жилье). Обычно налог взимается с недвижимости дороже 700 тысяч евро (в соответствии с государственным законодательством), но в некоторых регионах данный порог может быть существенно ниже.

3) Продажа недвижимости

IRNR: налог на прирост капитала, составляет 19% от прироста, которым считается разница между первоначальной ценой объекта и суммой текущей сделки. Для гарантии оплаты налога на прибыль при продаже нерезидентами, данный налог удерживается с продавца нерезидента на момент совершения сделки по продаже у нотариуса в размере 3% от цены продажи. Удержанный процент должен будет оплатить покупатель в течение месяца с даты сделки. Удержание этих 3% позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну. Не резиденты могут запросить эти 3% обратно у государства в том случае, если прироста капитала не было и если налог окажется меньше удержанной покупателем суммы.
Налог на прирост земельной стоимости: Уплачивается продавцом. Начисляется на увеличение стоимости земли под построенным жильем с момента его покупки до момента продажи. Однако в тех случаях, когда продавец не является резидентом Испании, налоговые нормы могут обязать покупателя уплатить этот налог, если он не был уплачен в течение установленного периода.

5) Налог на наследство и дарение для нерезидентов Испании:

Покойный не проживал в Испании.

a) Покойный не проживал в Испании – есть имущество в Испании .

В случае если покойный не проживал в Испании, но имел постоянное место жительства в ЕС/ЕЭЗ: наследники, независимо от того, проживали они в Испании или нет, могут выбирать между применением законодательство автономной области где находится недвижимость или государственное законодательство. В случае собственности, расположенной в разных автономных сообществах, выбираются правила региона, где имущество больше.
В случае, если покойный не проживал в Испании и имел постоянное место жительства в государстве, не члене ЕС/ЕЭЗ: наследники, независимо от того, проживают они в Испании или нет, должны применять государственное законодательство (см. Судебная практика-Налог на наследство и дарение для нерезидентов).

b) Наследник-резидент Испании.

Покойный резидент в ЕС/ЕЭЗ: наследники могут выбирать между применением законодательство автономной области где находится недвижимость или государственное законодательство.
Покойный не резидент в ЕС/ЕЭЗ: государственное законодательство (см. Судебная практика-Налог на наследство и дарение для нерезидентов)

Покойный проживал в Испании:

Наследник резидент в ЕС/ЕЭЗ: наследники могут выбирать между применением законодательство автономной области где в котором проживал покойный или государственное законодательство
Наследник резидент в ЕС/ЕЭЗ: государственное законодательство (см. Судебная практика-Налог на наследство и дарение для нерезидентов).

Судебная практика — Налог на наследство и дарение для нерезидентов

Важно отметить, что с точки зрения Налога на имущество и Налога на наследство и дарение , происходит дискриминация в отношении жителей в странах за пределами ЕС/ЕЭЗ, так как к собственникам, не являющимся налоговыми резидентами стран ЕС/ЕЭЗ, применимы общегосударственные нормы, вне зависимости от того, что их недвижимость расположена на территории Автономного Сообщества, имеющего собственные более благоприятные нормы.

Тем не менее, существует судебная практика в пользу резидентов третьих стран, но закон продолжает защищать только резидентов ЕС/ЕЭЗ. По всем этим причинам рекомендуется декларировать налог в соответствии с правилами автономного сообщества в котором находится недвижимость если это для них выгоднее чем по государственному законодательство. Однако очень важно, чтобы вместе с декларацией был представлен документ, объясняющий ситуацию. Поскольку, если этого не сделать, администрация, основываясь на действующих правилах, может посчитать, что следовала декларировать по государственному законодательство.

Аналогичным образом, упомянутая судебная практика открывает путь жителям третьих стран, которые заплатили высокие Налоги на имущество или наследство и дарение, за применение государственных норм, запросить возврат излишне выплаченных сумм (в течение 4 лет с момента уплаты налога).

В любом случае, как для выполнения ваших налоговых обязательств в Испании, так и для любых юридических или налоговых консультаций, вы можете связаться с нашими специалистами в Arco Abogados и Asesores Tributarios, чтобы получить юридическую консультацию по всей стране и за границей на русском, английском или испанском языке.